Comprendre les différentes surfaces dans le bâtiment : Guide pour les futurs propriétaires et locataires

Introduction

Lorsque vous envisagez d'acheter ou de louer un logement, il est essentiel de bien comprendre les différentes notions de surface utilisées dans le domaine immobilier. La surface habitable, la Loi Carrez, la surface de plancher, la surface utile, et bien d'autres termes encore, peuvent rapidement semer la confusion. Dans cet article, nous allons vous guider à travers ces notions pour vous permettre de prendre une décision éclairée et en toute confiance.

Photo de Alena Darmel: 

1. La Surface Habitable : Une Notion Essentielle

Définition de la Surface Habitable

La surface habitable est un concept juridique défini par l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Elle se réfère à la surface de plancher d'un logement, après déduction des espaces occupés par les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. En d'autres termes, la surface habitable représente l'espace où les occupants vivent quotidiennement. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses et autres dépendances ne sont pas inclus dans ce calcul, de même que les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Source image : 90secondes.fr

2. Les Autres Surfaces Réglementaires : Décryptage

La Surface Loi Carrez

La surface Loi Carrez, également appelée surface privative, est une notion spécifique aux ventes de lots en copropriété. Contrairement à la surface habitable, elle inclut les combles non aménagés (s'ils sont aménageables) et certaines parties des sous-sols. Le mesurage Loi Carrez est obligatoire pour les ventes de biens en copropriété, mais pas pour les maisons individuelles.

Le calcul de la surface selon la loi Carrez se base sur la surface de plancher, après déduction des murs, cloisons, gaines, marches, cages d'escaliers et embrasures. Seules les surfaces avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m sont prises en compte. De plus, les surfaces extérieures non couvertes, comme les terrasses ou les balcons, sont exclues du calcul.

Contrairement à la surface habitable classique, la superficie loi Carrez inclut les éléments suivants (à condition que leur hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 m) :

• Les sous-sols (sauf caves, garages et parkings) ;
• Les combles, qu'ils soient aménagés ou non ;
• Les greniers ;
• Les réserves ;
• Les remises ;
• Les vérandas et loggias (à condition qu'ils ne soient pas situés dans des parties communes).

Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne sont pas concernés, sauf s’ils sont partie intégrante de l’unité d’habitation. Un bout de couloir racheté à la copropriété et intégré à l’appartement sera donc comptabilisé.

La Surface de Plancher

Pour les maisons, la surface de plancher est définie comme la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Cette surface est mesurée à l'intérieur des murs de façade de la construction, excluant ainsi l'épaisseur des murs extérieurs, qu'ils soient porteurs ou non, et indépendamment du matériau utilisé (brique, verre, pierre, etc.). L'épaisseur des matériaux isolants est également déduite. La surface de plancher est calculée après avoir déduit les éléments suivants :

• L'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
• Les vides et trémies (correspondant aux escaliers et ascenseurs),
• Les surfaces de plancher dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m,
• Les surfaces de plancher dédiées au stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
• Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles, artisanales, industrielles ou commerciales (par exemple, des combles avec une charpente encombrante ou un plancher ne supportant pas de charges).

Pour les immeubles, la surface de plancher suit les mêmes principes de calcul, avec quelques déductions supplémentaires :

• Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble, autres qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
• Les surfaces de plancher des caves ou celliers annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
• Une surface égale à 10 % des surfaces de plancher destinées à l’habitation, après déduction des éléments mentionnés précédemment, si les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Dans le cadre d'une copropriété, certains travaux nécessitent une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, notamment lorsqu'ils concernent une partie commune à usage privatif, comme la création d’une véranda sur une terrasse commune.

La Surface Hors Œuvre Nette (SHON)

Avant 2012, la SHON était une surface de référence en urbanisme. Même si elle a été remplacée par la surface de plancher, elle reste utilisée dans certains cas. La SHON inclut des éléments non pris en compte dans la surface habitable, tels que les murs extérieurs, les combles non aménagés, et les sous-sols, sous certaines conditions de hauteur sous plafond. La Surface hors œuvre nette (SHON) correspond à la somme des surfaces de plancher pour chaque niveau, après déduction des surfaces non habitables (caves, combles, terrasses, balcons...).

La Surface Utile Brute Locative (SUBL)

La SUBL, ou surface locative, est utilisée pour le calcul des loyers. Elle se calcule en soustrayant des éléments structuraux (comme les murs intérieurs et locaux techniques) de la surface SHON. Elle inclut les surfaces réservées à l'usage exclusif d'un locataire ou d'un copropriétaire. La surface utile brute ou surface locative correspond à la Surface Hors Œuvre Nette (SHON), de laquelle on soustrait les éléments structuraux du bien, tels que les poteaux, les murs intérieurs et les refends. Le calcul de cette surface exclut également les locaux techniques situés hors combles et sous-sols, sauf s'ils sont exclusivement destinés à l'usage du locataire. En général, la surface utile brute représente environ 85 % de la SHON pour les logements résidentiels privés et 92 % pour les bureaux. Cette mesure sert de référence pour le calcul du loyer et doit, en principe, figurer dans le contrat de location signé par le locataire. La surface utile nette, quant à elle, se calcule de la même manière, mais en déduisant aussi les espaces de circulation horizontale ainsi que les locaux sociaux et sanitaires.

3. Comparaison des Différentes Surfaces

Surface Habitable (loi Boutin) vs. Surface Loi Carrez

La surface habitable et la surface Loi Carrez sont souvent confondues. La principale différence réside dans le fait que la surface Loi Carrez inclut certaines zones supplémentaires, comme les combles non aménagés (sous certaines conditions), qui ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable.

Surface Habitable vs. Surface de Plancher

La surface de plancher est plus large que la surface habitable car elle inclut des espaces que la surface habitable exclut, comme les murs intérieurs et les combles non aménagés.

Surface Habitable vs. SHON

La SHON prend en compte des éléments supplémentaires, comme l'épaisseur des murs extérieurs et les combles non aménagés, qui ne sont pas inclus dans la surface habitable.

Surface Habitable vs. Surface Utile

La surface utile est calculée en ajoutant à la surface habitable la moitié de la surface des annexes privatives, comme les caves et greniers aménageables, sous réserve qu'ils soient d'une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre.

4. La Surface Corrigée : Une Notion Spécifique

La surface corrigée est utilisée pour le calcul des loyers dans certains logements soumis à la loi de 1948. Elle est obtenue en appliquant des coefficients de correction à la surface habitable, tenant compte de l'état d'entretien, des équipements, et de la situation du logement.

La surface corrigée correspond à la surface habitable à laquelle on ajoute ou retranche des valeurs en appliquant un ou plusieurs coefficients correcteurs liés à divers paramètres, tels que :

• les équipements de la maison ou de l’appartement, l'état des murs et des plafonds, la hauteur sous plafond, etc. ;
• l’ensoleillement ;
• l'état des étages et des parties communes.

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5.  Les Questions courantes

Dans quels cas le calcul de la surface habitable est-il obligatoire ?

Le calcul de la surface habitable est obligatoire pour les contrats de location de biens loués vides en tant que résidences principales, conformément à la loi Boutin de 2009. Il n'est pas obligatoire pour les locations meublées ou saisonnières.

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic loi Boutin ?

La surface habitable déterminée par le diagnostic loi Boutin reste valable tant qu'aucun travail susceptible de modifier la surface n'a été réalisé. Un nouveau calcul est nécessaire en cas d'aménagement de combles ou de modifications structurelles.

Comment calculer la surface habitable des combles ?

Seuls les combles aménagés sont pris en compte dans le calcul de la surface habitable. La surface se calcule en multipliant la longueur au sol par la largeur au sol, uniquement aux endroits où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Comment est calculée la surface habitable d’un logement ?

La surface habitable est calculée en additionnant les superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre, après avoir déduit la surface occupée par les éléments de construction.

Quelles pièces prendre en compte pour le calcul de la surface habitable ?

La surface habitable inclut toutes les pièces fermées, telles que les chambres, salons, cuisines, salles de bains, et couloirs. Les espaces extérieurs comme les balcons et terrasses, ainsi que les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, ne sont pas comptabilisés.

Conclusion

Comprendre les différentes notions de surface dans l'immobilier est crucial pour tout acheteur ou locataire. Chaque type de surface répond à des besoins spécifiques et a des implications juridiques et financières différentes. En vous familiarisant avec ces termes, vous serez mieux préparé pour évaluer correctement un bien immobilier et prendre des décisions éclairées. Pour toute transaction immobilière, il est conseillé de faire appel à des professionnels certifiés pour garantir la précision des mesures et la conformité aux réglementations en vigueur.

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