Introduction
Créer des combles aménagés permet de créer de la surface habitable sans se lancer dans des chantiers de gros œuvre comme une extension, toujours beaucoup plus coûteux et plus long. Cette création de surface valorisera la valeur vénale de votre bien immobilier. Si vous êtes investisseur immobilier ou marchand de biens, cela vous permettra d'augmenter votre rentabilité ou votre marge. En effet, acheter du M2 non aménagé vous permettra de créer une belle plus-value ensuite. La possibilité de créer des combles aménagés dépendra du type et de la forme de la charpente de votre maison, mais aussi du type et de la solidité du plancher existant.
Est-il toujours possible de créer des combles aménagés ? Quelles sont les conditions ?
La charpente
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La charpente doit être en bon état et non endommagée. Les charpentes en bois modifiées, comme celles qui sont incluses dans la réalisation des combles aménagés, doivent être conformes aux normes établies par l’état.
- La charpente traditionnelle est le type de charpente la plus adaptée pour construire des combles aménageables et habitables. Sa structure composée de plusieurs fermes espacées dégage une grande superficie permettant ainsi de transformer l'espace sous la toiture en espace habitable.
Auteur de l'article : Jérôme Masse, courtier en travaux, assistance à maîtrise d'ouvrage spécialisée
- Mais attention, certaines charpentes traditionnelles possède des entraits horizontaux qui peuvent être situés hors pignon, parfois très bas par rapport au plancher (moins de deux mètres), qui limitent les possibilités d'aménagement, ou tout simplement la surface exploitable
- Bien entendu, en matière de travaux, il est possible de les modifier, mais cela va engendrer un cout important et impacter l'aménagement de tous les niveaux inférieurs. L'affaire doit être bien exécutée par un professionnel qualifié. Dans le cas contraire, vous pourriez compromettre la solidité de l'ensemble du bâti, avec des conséquences financières incalculables.
Le vocabulaire de la charpente
- Profitez de cette phase préparatoire pour vérifier l'état de la charpente (insectes, moisissures...). Prenez un clou de 120 mm vendu dans le commerce et piquez par sondage différentes pièces de bois à différents endroits ; si le clou s'enfonce, si le bois s'effrite, il sera nécessaire de faire appel à un charpentier pour qu'il change ces pièces. Un traitement insecticide et fongicide pourra être appliqué sur l'ensemble, par application, pulvérisation ou projection interne. Vous pourrez également vérifier l'étanchéité de votre couverture (trace d'humidité, pieces de bois noircies...)
- Enfin, la forme de la charpente et le degré de la pente du toit auront également leur importance. Si dans vos combles, vous devez vous tenir courbé pour vous déplacer, il sera bien difficile d'aménager vos combles, car il ne faut pas oublier qu'il faudra ajouter de l'isolation, un faux plafond, un possible plancher... Dans ce cas, il sera possible d'opter pour une surélévation de votre maison, en ossature bois par exemple (pour ne pas trop peser sur la structure de votre maison).
Exemple de ferme Mansart
- La ferme à Mansart permet une occupation maximale de la surface). En effet, la réglementation considère comme exploitable les surfaces avec une surface sous plafond de plus de 180 cm (loi carrez), Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne sont pas concernés, sauf s’ils sont partie intégrante de l’unité d’habitation. Si les combles sont exploités pour une location simple et donc comme un logement distinct (cas d'une division par exemple), le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable : Surface au sol, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres.
- Soit un volume habitable : Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, d'au moins 20 m³. Si ces critères ne sont pas respectés, vous ne pourrez pas le louer, car il sera considéré comme indécent. Si vous êtes propriétaire, ne négligez pas ces aspects car vous pourriez avoir besoin de vendre un jour, et en cas de non-respect de ces éléments, la valeur de votre bien pourrait en être fortement affecté.
Les planchers
Nous allons parler ici de plancher en tant que structure, et non pas du revêtement décoratif en bois (bien que parfois les deux puissent se confondre).
S'il s'agit de plancher en bois, vérifiez visuellement la planéité de la structure. À l'instar de la charpente, il ne faut pas que les éléments structurels (poutres, murs porteurs ou de refend, solives... soient trop déformés ou endommagés (fissures, insectes, moisissures). Si vous avez un doute, faites appel à un professionnel. Parfois il est conseillé de faire appel à un BET (bureau d'étude technique) structure bois.
Vocabulaire du plancher bois
En effet, si votre plancher en bois, et que vous rajoutez de nombreuses cloisons, il est possible que cela fragilise la structure de votre plancher, comme du gros œuvre. Ne négligez pas cette étape. Bien entendu, si le plancher est composé de béton (souvent composé de poudres en béton précontraint et hourdis), le problème ne se pose pas.
Agencer intelligemment vos combles : la réflexion précède l'action
Soyez logique et pragmatique, sachez faire des choix judicieux
- Choisir les meilleurs matériaux.
- La plupart des amateurs de l'aménagement des combles sont confrontés à la difficulté de choisir les meilleurs prix et les meilleurs produits. La première étape consiste à évaluer le budget disponible et ensuite, vous devrez faire attention aux critères avantages/inconvénient qui se présentent à vous.
- N'hésitez pas à vous inspirer des magazines : l’industrie des magazines existe depuis plus d’un siècle et continue de prospérer aujourd’hui en offrant de l’inspiration pour les projets de décoration d’intérieur ainsi que des idées de design d’intérieur pour les particuliers.
- Ensuite, vous pourrez travailler sur des plans pour pouvoir obtenir une bonne idée de ce qu'il faut faire et comment procéder dans la réalisation du projet ; l'ergonomie de votre futur projet devra bien être étudiée en amont pour éviter les regrets futurs. Bien entendu, les artisans pourront vous guider, ou mieux encore, vous pourrez faire appel à un courtier en travaux, au final, vous devrez faire attention à choisir le meilleur outil ou service qui sera approprié pour votre besoin spécifique (en termes d'efficacité).
- Si vous souhaitez créer vos propres plans, il existe plusieurs options logicielles 3D. Vous pouvez utiliser des logiciels 3D gratuits comme Kozikaza qui sont disponibles gratuitement en téléchargement en ligne. Ces programmes sont faciles à utiliser avec des tutoriels simples qui vous guident dans le processus de conception de votre propre maison ou bureau. Il existe des logiciels un peu plus performant comme SketchUp et TurboCAD, mais un peu plus complexes à utiliser.
Regrouper les pièces d'eau pour limiter les coûts de plomberie
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Avant de vous lancer tête baissée dans les travaux, prenez le temps de réfléchir à l'agencement de vos combles : organisation des zones jours, zones nuits et pièces d'eau. N'hésitez pas à faire un plan, à la main ou en utilisant des logiciels de plan gratuits.
- L'idéal étant de regrouper les pièces d'eau, et de les agencer au-dessus des pièces d'eau déjà existante au RDC, pour limiter les coûts de plomberie, les gros travaux de démolition, et faciliter les écoulements.
Ne pas oublier la ventilation VMC
- Où allez-vous mettre le moteur de la VMC ? Il faudra absolument réduire les longueurs des tuyaux et éviter les coudes. Attention à ne pas placer le moteur trop près des chambres pour limiter les problèmes de bruits.
Ne négligez pas l'acoustique
- Ne lésinez pas sur la qualité des matériaux. Ne négligez pas et soignez l'acoustique de vos combles, une fois les travaux terminés, vous pourriez le regretter (A ce sujet, lire "l'acoustique du bâtiment";
- L'acoustique comprend le sol, les murs et cloisons, les plafonds ainsi que les fenêtres. Elle doit être pensée de manière globale et méfiez-vous des produits pas chers vendus en grande surface, car souvent sans aucune efficacité. Le courtier en travaux peut vous apporter de nombreuses solutions (contactez-nous)
Agencez les pièces en prenant en compte l'orientation du bâtiment
- L'orientation de la pièce aura une incidence sur la luminosité et l'ensoleillement, la consommation d'énergie, et le confort. Profitez de vos travaux pour monter en qualité s'agissant du mode de chauffage et/ou de l'isolation. L'actualité récente devrait vous inciter à investir dans des matériaux et matériels sûrs et économes.
Trouve des professionnels fiables et pas chers
- Choisir un professionnel fiable et pas trop cher dépend de nombreux facteurs : surface du projet, accessibilité du chantier, qualité des matériaux, des tarifs dans votre région, de la charpente, etc.
- Attention, un artisan moins cher peut signifier qu'il sera moins rapide parce qu'avec moins de personnel. À vous de décider du temps souhaité pour la durée du chantier.
- Cela peut également signifier (pas toujours), qu'il ne trouve pas de client parce que pas fiable.
- Attention à sélectionner des entreprises crédibles et financièrement solides.
- On ne vous rappellera jamais assez de vous faire accompagner par un professionnel comme un courtier AMO (pourquoi faire appel à un courtier ?) qui vous accompagnera gratuitement dans cette phase.
Pour limiter les coûts, vous pouvez faire certains travaux vous-même
- Pour limiter les coûts, vous pouvez par exemple faire la peinture vous-même. Préférez une peinture à l'eau de bonne qualité, soignez la finition et n’oublier de fignoler les angles et les coins. La préparation des fonds est primordiale (ponçage, enduits, sous-couche...). Si vous n'êtes pas sûr de vous, faites appel à un peintre professionnel. Une peinture mal réalisée pourrait être très dommageable pour le rendu final de votre projet.
N'oubliez pas les déclarations d'urbanisme
- Si vous souhaitez ajouter des fenêtres (de toit par exemple), le dépôt d'une déclaration d'urbanisme est obligatoire. N'oubliez pas non plus de déclarer le surplus de surfaces habitables créées pour l'occasion aux services concernés.
Faites-vous accompagner
- Si vous faites appel à nous, nous vous trouverons les artisans les plus qualifiés et les plus fiables pour votre projet (santé financière et garantie vérifiée par nos soins), et vous aurez le choix entre plusieurs devis pour chaque corps d'état ; De plus, vous serez assuré d'avoir toutes les garanties et assurances pour vous protéger, le courtier sécurisera juridiquement et techniquement votre projet. Vous bénéficierez d'une estimation fiable en amont, ce qui limitera les aléas et les mauvaises surprises. Enfin, si vous le souhaitez, le courtier pourra vous accompagner lors du processus de conception et de montage du dossier programme ou du financement.
- À noter que vous n'aurez qu'un interlocuteur et nous négocierons les devis pour vous et cela ne vous coûtera rien, puisque ce sont les artisans qui nous rémunéreront comme apporteur d'affaires sur la phase de courtage. (Contactez-nous)
- Dans tous les cas, si vous décidez de faire cavalier seul, faites plusieurs demandes et comparez le devis, mais autant vous le dire, il faudra vous armer de patience.
Conclusion
Sékure travaux vient de vous donner de nombreuses pistes pour sécuriser votre projet travaux de rénovation. Il faut retenir en priorité que "la préparation l’emporte sur l'action ; que le moins cher fini parfois par coûter très cher, et que l'accompagnement par un professionnel peut vous permettre de faire de nombreuses économies : en temps, en argent et en stress. Alors, contacte-nous, c'est gratuit et sans engagement.
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