Présentation de notre analyse de pathologies sur un Projet de Réhabilitation à Mauléon (79) 🏡

Pour des raisons d'autorisation, nous n'avons pas obtenu le droit de publier des photos du bien concerné. Source image (dimo-diagnostic.net)

Contexte du Projet 📋

Pourquoi le client a-t-il fait appel à nous ?

Notre client, un investisseur immobilier, a identifié un immeuble à réhabiliter situé sur la communauté de communes de Mauléon (79). Envisageant de transformer ce bâtiment pour des fins locatives, il a sollicité Sékure Travaux pour évaluer les pathologies liées à l'humidité et estimer les travaux nécessaires avant de faire une offre d'achat. Le but était de diagnostiquer les problèmes afin de sécuriser son investissement et d'éviter des dépenses imprévues.

Présentation du Bâtiment 🏢

Carte d'Identité du Bâtiment

• Adresse : Communauté de communes de Mauléon
• Année de Construction : XIX eme siècle
• Surface  : 180 m²
• Usage Actuel : Logement
• Historique : Le bâtiment était inhabité depuis plus de 5 ans et n’a pas été entretenu depuis cette date, sauf pour la réparation d’une gouttière.

Description Technique

• Murs : En moellons avec un mortier de chaux, épaisseur de 55 à 60 cm.
• Planchers : En bois, avec quelques pièces endommagées nécessitant un remplacement.
• Toiture : Charpente traditionnelle en mauvais état, avec des problèmes d’étanchéité au niveau de la couverture.
• Fondations : Inconnues, mais une lézarde importante a été observée sur le mur de la façade sud.

Efflorescences causées par des remontées capillaires. Source image (mursec.fr)

Analyse des Pathologies 🔍

Humidité des Combles et du R+1

• Causes : Infiltrations d’eau dues à une mauvaise étanchéité de la toiture.
• Risques : Dégradation de la maçonnerie, attaques biologiques (mérule), effondrement potentiel.
• Travaux Proposés : Réparation immédiate de la toiture, contrôle de l’état des éléments en bois, remplacement des pièces endommagées, et traitement insecticide et fongicide.

Humidité des Murs RDC

• Causes : Ruissellement sur la façade, remontées capillaires.
• Risques : Dégradation des murs, perte de performance thermique, développement de moisissures.
• Travaux Proposés : Dépose complète de la toiture et de la zinguerie pour une remise à neuf, traitement des murs avec injection de résine, ou pose de siphons atmosphériques, ou solutions électrocinétiques.

Résumé des Actions Réalisées pour Chaque Pathologie à Mauléon 🏡

Humidité des Combles et du R+1

Descriptif de la Pathologie

• Présence d'humidité importante dans les combles et au R+1.
• Traces de ruissellement sur les murs et plancher, présence de flaques d'eau.

Analyse des Causes

• Cause : Infiltrations d’eau dues à une mauvaise étanchéité de la toiture.
• Risques :
  • Structurelle : Dégradation de la maçonnerie, effondrement potentiel.
  • Incendie : Risque accru à cause de l'appel d'air.
  • Thermique : Perte de performance énergétique.
  • Biologique : Apparition de champignons (mérule...).

Conséquences

• Dégradation des murs et planchers.
• Risque d’effondrement de la charpente et des planchers intermédiaires.
• Inhabitable en l'état.

Proposition de Travaux

• Immédiat : Réparation provisoire de la fuite de toiture.
• Lors de la réhabilitation :
  • Solution 1 : Réparation ciblée de la couverture, traitement des bois.
  • Solution 2 : Remplacement complet de la couverture et charpente, renforcement des planchers.

Phasage des Travaux

1. Réparation provisoire de la toiture.
2. Diagnostic détaillé par un BET.
3. Travaux de réparation ou remplacement de la toiture et charpente.
4. Traitement insecticide et fongicide des bois conservés.

Perçage de trous avant injection de résine. Source image (murhumide.fr)

Remontées Capillaires du RDC🌊

Analyse des Causes

Les remontées capillaires sont causées par l'interaction entre la tension de surface de l'eau et les forces d'adhésion aux parois des pores microscopiques des matériaux, entraînant l'ascension de l'eau contre la gravité. Dans ce cas précis, plusieurs facteurs aggravants ont été identifiés :

• Enduit base ciment
• Soubassement ciment
• Maçonnerie en moellon
• Traces d’enduit intérieurs non perspirants
• Artificialisation des sols
• Absence de drainage
• Absence de chauffage et de ventilation

Risques et Conséquences

• Court Terme : Dégradation des murs et des enduits, apparition de moisissures et d’efflorescences.
• Long Terme : Perte des capacités portantes des murs, risque d'effondrement, développement de champignons comme la mérule.

Propositions de Travaux

1. Travaux Préparatoires

   • Mesures du taux d’humidité des murs avant et après traitement.
   • Vérification de l’état des joints et des moellons par un BET.

2. Traitement des Remontées Capillaires

   • Solution 1 : Injection de Résine

     • Injection sous pression d’une résine imperméabilisante dans les pores de la structure maçonnée.
     • Décapage des finitions existantes sur toute la hauteur concernée par l’humidité ascensionnelle.

   • Solution 2 : Pose de Siphons Atmosphériques

     • Installation de tubes pour permettre l'évaporation naturelle de l'humidité.

   • Solution 3 : Solutions Électrocinétiques

     • Utilisation de systèmes d'électro-osmose pour inverser le flux d'humidité dans les murs.

1. Travaux Annexes

   • Traitement des Sels Hygroscopiques
     • Pose d’enduits sacrificiels ou imprégnation chimique pour rendre les sels insolubles.
   • Doublage Fixé Mécaniquement
     • Installation d’un doublage avec isolant biosourcé ou laine minérale pour éviter la migration des sels et améliorer l'isolation thermique.
     • Travaux sur les Façades
       • Dépose des enduits ciment, reprise des joints et pose d’un enduit à la chaux sur les façades nord et sud.

Principe des remontées capillaires. Source image (pages jaunes)

Chiffrage et Conseils 🛠️

Estimations Financières

Les travaux nécessaires sont vastes et incluent la remise à neuf de la toiture, la réparation des éléments structurels, et le traitement des murs pour l’humidité. Les coûts varient en fonction des solutions choisies, mais il est impératif de prévoir un budget conséquent pour garantir une réhabilitation complète et sécurisée.

Conseils

1. Protéger les Passants : Mettre en place des barrières pour éviter les chutes de matériaux.
2. Ventilation : Installer un système de ventilation adéquat pour éviter l’accumulation de l’humidité.
3. Isolation : Utiliser des matériaux adaptés (biosourcés) pour isoler les murs tout en permettant une bonne évacuation de l’humidité. Pose de frein vapeur
4. Consultation d’Experts : Faire appel à des bureaux d’études techniques pour valider les travaux structurels.

Conseils Supplémentaires : Rénovation Énergétique 🔧

Rénovation Énergétique 🌿

Ce paragraphe traite des travaux qui risquent d’affecter ou d’avoir un lien avec la diffusion de la vapeur d’eau (cf. définition et explications dans le glossaire).

Audit Énergétique

• Conseil : Faire réaliser un audit énergétique afin d’adapter les travaux de rénovation aux spécificités du bâti ancien. Cela permettra de conserver les avantages de ce type de construction (parois lourdes, inertie thermique, confort d’été) et d’éviter de créer de nouvelles pathologies par des travaux inadaptés.
• Contact : Dès que vous serez propriétaire, prenez contact avec un conseiller France Rénov qui pourra vous accompagner sur les aides possibles à la rénovation et les moyens de les obtenir : France Rénov.

Ventilation 💨

• Importance : La ventilation est l’élément clé pour l’évacuation de la vapeur d’eau.
• État des Lieux : Faire un état des lieux pour comprendre comment est assuré le renouvellement d'air dans le bâtiment avant de lancer les travaux.
• Dimensionnement : Être attentif au bon dimensionnement du système de ventilation qui sera installé.
• Système VMC : Si vous choisissez un système VMC simple flux, il faudra sélectionner un modèle Hygroréglable de type B.
• Conduits : Privilégier des conduits semi-rigides plutôt que des conduits souples qui s'écrasent dans le temps.
• Vérification : Une vérification de la bonne réalisation de l'ensemble du système de ventilation (présence des entrées d'air; détalonnage des portes, mesures du débit des bouches avec un anémomètre...) devra être réalisée avant livraison.
• Entretien : En phase conception, prévoir la possibilité d’un entretien facilité des conduits et du bloc moteur ou de leur éventuel remplacement à terme.

Isolation 🏠

Pour le RDC :

• Solution 1 : Mise en place d’un enduit chaux chanvre ou d’un enduit à base de chaux-liège.
  • Avantages :
    • Laisse respirer le support avec une performance thermique minimale.
  • Inconvénients :
    • Coût élevé.
    • Performance thermique faible, peu adaptée aux exigences modernes de rénovation énergétique (financement, confort).
    • Risque de poser problème pour louer le local.
    • Risque de migration des sels dans les enduits (si non traités).

À noter : Le bâti ancien n’est pas soumis à la même réglementation thermique que le neuf (RE2020). Il n’est donc pas exigé un R minimum (résistance thermique), sauf si vous souhaitez un financement. De même, si vous souhaitez louer, la réglementation évolue et exige des classes énergétiques de plus en plus performantes. L’isolation joue un rôle important dans cette classification.

• Solution 2 :

  • Doublage sans pose collée avec un isolant biosourcé type laine de bois.
  • Avec une lame d’air de 2 cm environ.
  • Pose d’un frein vapeur.
  • Avantages :
    • La laine de bois a un rôle hygrorégulateur : les fibres de bois sont hydrophiles et hygroscopiques, elles sont capables d'absorber et de restituer l'humidité sans se dégrader.
  • Inconvénients :
    • Coût.
    • Perte de performance thermique si isolant humide.

• Solution 3 :

  • Doublage sans pose collée avec un isolant laine minérale type laine de verre.
  • Avec une lame d’air de 2 cm environ.
  • Pose d’un frein vapeur.
  • Avantages :
    • Coût.
    • Gain de place (conductivité thermique de la laine de verre varie de ± 0.030W/(m.k.) à 0.040W/(m.k) pour ± 0.041 à 0.050 W/(mk) pour la laine de bois).
  • Inconvénients :
    • Isolant non hydrophile, mauvais comportement hygroscopique, risque de dégradation et perte de performance de l’isolant.

À noter : Pour parfaire le doublage et si vous souhaitez assurer une étanchéité à l’air optimale des parois, la pose d’une membrane de gestion de la vapeur d’eau et d’étanchéité à l’air est recommandée. Étanche à l'air, elle est toutefois perméable à la vapeur d’eau. Certains produits ont une résistance à la vapeur d’eau (Sd) qui varie en fonction du taux d'humidité relative de l’air dans le logement. En hiver, elle assure une fonction pare-vapeur limitant les transferts de vapeur d’eau dans les parois. L’été, lorsque la pression s’inverse, ses pores s’ouvrent pour permettre le transfert de la vapeur d’eau vers l’intérieur du logement. Il y a donc moins de risque de condensation au cœur des parois. Attention à bien assurer sa continuité et une parfaite étanchéité à l’air lors de la mise en œuvre avec les produits adaptés et recommandés par le fabricant.

Pour le R+1 :

• Pas de recommandations particulières hormis l’installation d’un écran de sous toiture HPV + lame d’air minimum de 2 cm en cas d’exploitation des combles et d’isolation sous rampant.
  • Avantages :
    • Gestion de la vapeur d’eau.
    • Évite la création de potentielles pathologies.
  • Inconvénients :
    • Coût supplémentaire.

Points d'Attention 🔍

En phase chantier :

• Limitation des apports d’eau (protection des matériaux lors du transport et stockage).
• Évacuation de l’humidité du bâtiment (Mettre en œuvre une ventilation de chantier au plus tard à la mise hors d'air du bâtiment quand le renouvellement d'air naturel n'est plus suffisant).
• Utilisation d’un déshumidificateur (installation facile et sans percement, forte puissance de séchage).
• Favoriser les filières sèches.
• En dernier recours, chauffer le bâtiment.

À noter : Durant la phase de travaux, maintenir une ventilation constante des espaces peut être adéquat pour éliminer l'humidité. Cependant, les préoccupations liées au risque de vol conduisent souvent à la fermeture des ouvertures pour sécuriser le chantier.

En phase d’exploitation :

• Entretien régulier des gouttières et cheneaux (prévoir si possible un accès facilité à la toiture), de la couverture, et du système de ventilation.

Réaliser un carnet de bonnes pratiques à l’attention des locataires pour :

• Entretenir régulièrement le système de ventilation (bouches d'aspiration, filtres, conduits).
• Informer les usagers de l'importance de la ventilation et des consignes d'entretien et de maintenance.
• Adapter si possible leur mode de vie pour limiter la production de vapeur (douche, cuisine). Utiliser la hotte aspirante…
• Ne jamais percer les cloisons et doublages (chevilles, vis, clous…) pour poser des objets pour éviter le percement du frein vapeur. Utiliser des systèmes adhésifs adaptés.

Injection de résine. Source image (humidité-sapa.com)

Valeur Ajoutée pour le Client 💼

Sécurisation de l’Investissement

Grâce à cette étude et cette analyse globale, le client peut avancer en toute connaissance de cause, sachant exactement quels travaux sont nécessaires et quels coûts prévoir. Cela lui permet de négocier une offre d’achat réaliste et de planifier un budget de réhabilitation précis.

Optimisation des Espaces

Le projet de transformation du bâtiment en plusieurs unités locatives distinctes augmentera la valeur locative du bien, offrant ainsi un rendement intéressant.

Respect des Réglementations

L'analyse assure également que tous les travaux proposés respectent les réglementations en vigueur, notamment celles liées aux bâtiments situés dans une zone patrimoniale remarquable.

Conclusion

Le rapport d’analyse réalisé par Sékure Travaux fournit à notre client une feuille de route claire pour la réhabilitation du bâtiment à Mauléon. En suivant les recommandations et en réalisant les travaux nécessaires, il pourra transformer ce bâtiment de caractère en un investissement rentable et durable. 🏘️🔧

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